先說說恒祥百悅城的區位和概況。恒祥百悅城位于鄭州市金水區經七路以東、紅專路以南、經五路以西、紅旗路以北，是勝崗城中村改造項目，實際建設用地約131畝，總建筑面積大約72萬㎡。

雖然幾乎每個項目都聲稱自己的區位優越，但是恒祥百悅城所在的區域是貨真價實的黃金位置，距離文化路、黃河路、花園路等主干道都很近。根據測算，距離2號線和5號線交匯處的花園路黃河路站大約800米，距離5號線和7號線(規劃中)交匯處的黃河路文化路站不到1000米，如假包換的雙地鐵盤，而且這個雙地鐵還是以后會最快通車的兩條地鐵線。

除了交通便利，它的區域氛圍也非常好。它隸屬經八路街道，算是行政區的一部分，周邊很多省廳家屬院，居住氛圍濃厚，附近的醫療、商業、教育資源都非常豐富，除了周邊的經五路、經七路、紅旗路都是單行道、開車稍有不便以外，幾乎沒有其他的缺陷。但是，這也是它的優點。我一直認為，好的居住區就應該離主干道不能太遠，但也不能太近。

綜上，不管是從位置還是居住氛圍，還是地塊本身的面積來看，這個項目天然就應該被做成一個偏高端的改善型住宅。實際上呢，我們都知道這是不可能的。作為一個寸土寸金的城中村改造項目，它最終呈現出來的樣子，早就跟市場需求沒有太大關系了。

在早期的勝崗改造規劃上，我們能查到這塊地的容積率為6.0左右，為什么會出現這種情況?這個項目實際建設用地約為87857㎡，光勝崗村民的安置回遷面積就有約25萬平方米，也就是說，光安置房的面積就能做到2.9的容積率，你讓開發商怎么賺錢?

最后，在政府、開發商、拆遷村民的利益最大化訴求下，它最終是個什么樣子呢?

不靠譜的定位：大體量的商業綜合體

我們先來看看恒祥百悅城的規劃。整個項目包括7棟高層住宅，2棟公寓(寫字樓)，1棟酒店，被住宅、公寓和酒店合圍起來的，是一個5層的購物中心，在臨街的樓棟下面，還都設置有底商。

恒祥百悅城鳥瞰圖↓↓↓

我們再來看下各種物業的面積。根據網上各方面查詢到的消息，恒祥百悅城的地上建筑面積大約53萬㎡，其中純住宅大約23萬㎡，公寓(寫字樓)和酒店大約13-15萬㎡，純商業面積大約15-17萬㎡(這個數據應該是包括了購物中心和底商)。

上面我們提到了，這個項目光安置回遷面積就有25萬方，也就是說大部分的住宅(還有一棟公寓)都會作為回遷安置房。所以，為了賺錢，它被規劃成為了一個帶著超大體量商業的綜合體項目，也是鄭州大多數城改項目的最終歸宿。

15-17萬方的商業體量到底有多大?我們熟悉的國貿360廣場還不到4萬方，華潤萬象城一期的純商業面積大約13萬方，去年開業的大衛城，帶上地下一層，純商業面積也不過是23萬方左右。

何況，這附近根本不缺商業。成熟的花園路商圈距離這里近在咫尺，丹尼斯超市、家樂福、大商百貨、國貿360廣場、正道中環，高中低檔應有盡有，而且它們的地理位置更好。在離此項目不到 800米遠的黃河路經八路附近，還有非常成熟的社區型“小而美”商業——大約4萬方的建文新世界，有影院，有KTV，各種時尚餐飲，人氣一直很旺。

在這樣的重重包圍之下，恒祥百悅城的五層購物中心準備怎么突圍?

據說，這里將被打造為“更加關注周邊常住居民的日常生活需求，是集餐飲美食、時尚購物、休閑娛樂、生活服務于一體的精品生活休閑和服務空間。”通俗地說，就是社區類體驗型購物中心，要多做餐飲，多做娛樂，多做接地氣的東西。

這個想法倒是沒有問題，可惜，有時候是“有心殺賊，無力回天”，理想和現實的差距總是巨大的。在客觀條件不足的情況下，主觀能動性或者說是美好的暢想到底能不能實現呢，這個誰也沒法打包票。

要知道，最早發布出來的效果圖還是這樣酷炫的呢↓↓↓

而案場置業顧問的說法則是，1到3樓會引進大商百貨，4、5層會引進奧斯卡IMAX影院。這些，都姑且聽聽吧。畢竟，大商新瑪特的國貿店離得這么近，建文新世界也還有個奧斯卡影院呢。

再說寫字樓，這附近需要寫字樓嗎?花園路和文化路上都不缺寫字樓，老的新的，高端的低端的，啥樣的都有，比這里的位置也要好太多。而在恒祥百悅城之前的宣傳語中，還號稱要打造甲級寫字樓，“可作為國際品牌駐鄭辦公區、產品研發中心、品牌客服中心、會議中心，為創新辦公提高集群空間。”

事實是什么樣子呢?恒祥百悅城年前進行了一次內購，賣的是公寓，都是四五十平方左右的，3.7米層高，單價不高，還不到1萬塊錢。奇葩的是，這次賣的公寓都是北邊和東邊的，而南邊的據說是還要做成辦公區域，都是100㎡左右的，目前還沒有對外銷售。

年前內購推出的公寓↓↓↓

還有不少客戶說，這個公寓做成3.7米的層高有點雞肋。做成一層太浪費，做成兩層估計上面人都站不起來。其實，這棟樓本身應該就是寫字樓，估計也就是開發商之前要打造的甲級寫字樓。如果原來就準備做公寓的話，開發商是絕對不會做成這個層高來浪費的。可惜的是，現在鄭州市場上，寫字樓還賣不過小公寓，于是就被拆成小公寓賣掉了。

年前內購的小公寓平層圖，南邊的都是辦公區域↓↓↓

你就算是做成一個純剛需住宅，也不至于給周圍群眾添堵。一個半死不活的商業，一棟又一棟密集的公寓和寫字樓，才是真正給區域添堵。

不靠譜的開發商：恒祥實業有限公司

再來說說這個項目的開發商——河南恒祥實業有限公司。這家開發商來自安陽，先安陽開發了不少項目，有住宅也有商業，近兩年正在打造的一個城市綜合體項目叫恒祥·文峰匯，位于安陽市比較中心的區域，也是有商業，有住宅，有寫字樓。這個項目的商業體量不小，野心也很大，據說是要以成都寬窄巷子為藍本，打造為安陽首家4A級商業景區，還要成為“區域內國際化精品百貨標桿”。

野心大當然是好事情，但是地市開發商自己搗鼓出來的商業項目，不管占據著多好的位置，基本和住宅都是一個套路，那就是一賣了之(可能會留下少數自持)，頂多在業態規劃上稍作限制。

大概是過往的這些開發項目給了恒祥實業很大的信心，覺得像勝崗這樣的城中村改造項目，自己是完全可以吃得下的。我們曾經說過，地市開發商進入鄭州，一般都有兩個短板，一是缺錢，二是缺經驗，恒祥實業兩個都占了。更何況它手里的這個項目，這還是個極其費錢的市中心城中村改造項目，沒有強大的現金流根本無法支撐。

據媒體報道，“自2012年7月16日開始，歷時一個月的時間，(勝崗)全村772戶居民全部簽訂了拆遷補償安置協議，村內所有房屋全部搬空，協議簽訂率和資金兌付率均為100%。”可見，這個項目從一開始，開發商就大出了一次血。接下來，還得先蓋回遷安置房。這錢都從哪兒來?于是，從2013年開始，恒祥百悅城就開始了內購，交20萬，價格8000多一平，價格確實不高，但也可以看出開發商的缺錢程度。

年前，恒祥百悅城的公寓又進行了一次無證內購，價格9000多，也不高。也就是說，從2013年開始到現在，它的證件基本上也沒有什么進展。至少在鄭州規劃局的官網上，現在連它的規劃證都還查不到。從這個方面來說，它不僅資金緊張，而且政府關系應該也不到位，也不知道當時是怎么拿到這個項目的。

有米宅網友透露，恒祥實業在安陽的信譽也不好，經常不給供應商結款。大家應該知道，安陽在2010年左右的時候受民間借貸的影響非常大，本地的幾個大開發商例如超越集團都已經破產，所以恒祥實業也有可能受到了不小的沖擊。

現在，從網上還能查到2012年有一家顧問公司為恒祥實業做的這個項目的顧問報告。從這份報告中我們能看出，當時此項目是準備銷售80%的商業，而最終計算出來的投資利潤率高達47%左右。

雖然這個報告里面的很多數據都做不得準，因為后期很多規劃都改了。但是，起碼我們能看出來一點，那就是，這個項目對于商業銷售的依賴程度有多高，而在當時的市場環境下，大家對于鄭州商業的未來是多么看好。

而這一點，應該是支撐恒祥實業拿下這個項目的最大動力吧。

樓市點評：開發商你虧了嗎?

雖然只是一個小小的恒祥百悅城，卻折射出了鄭州房地產發展的兩個糾纏共生的頑疾。

1、誰能玩轉城中村改造?

城中村改造的難度就一個字，那就是錢。一方面要給賠償款，一方面還要先建安置房，哪里都需要錢。村民開發商又各有利益訴求，拆遷艱難、時間后推幾乎是必然的事情。大部分開發企業在大量資金占用的情況下，隨時可能出現資金斷鏈的風險。恒大、金地這樣的開發商都在城中村改造時觸了霉頭。因此，如果你資金不充裕，又沒有深厚的政府關系，最好還是不要碰城中村改造。

正是由于錢的問題，城改項目幾乎快要變成一種反人性的存在。容積率超高，建筑密度大，光照、綠化率在規劃上的要求也比正常的小區要寬松。比如正常的小區要求大寒日滿足日照2個小時，而三環以內的城改項目只要滿足1個小時就可以了。

還是因為錢的問題，拆遷安置房占據比例太大，開發商用來出售的住宅產品十分有限，為了增加利潤，就不得不多建造商業、街鋪進行銷售。

這也就引出了我們的第二個問題——

2、商業嚴重過剩的年代里，出售的大體量商業還有活路嗎?

購物中心只能自持，只要銷售就是死路一條。這已經是鄭州樓市這幾年來一直在強調的一個常識。縱觀鄭州目前人氣比較旺的購物中心，無論是萬達廣場，還是國貿360，還是現在火爆的大衛城，無一不是由開發商自持。像曼哈頓占據著那么好的黃金位置，一旦出售，如今也是慘淡經營。鄭東新區的寶龍廣場，二七區的升龍商業廣場，都是血淋淋的前車之鑒。

在商業嚴重過剩的年代里，在這樣的變革之路中，沒錢又沒有招商運營能力的開發商就請不要輕易碰商業。這真的不是你們能玩的起的。

在恒祥置業之前的規劃中，是預備出售80%的商業的。現在看來，這種美妙的設想應該要落空了。如果恒祥百悅城的商業全部或者大部分自持(我們姑且不評論它的招商或者運營能力)的話，我想知道，恒祥實業還能賺到多少錢?

終：

這塊地初看之下像塊肥肉，是因為它處于鄭州市區的黃金位置。而從它的土地規劃指標來看，這絕對是個棘手的項目。當然，在2012年甚至更早期的的恒祥實業眼里，是不會這么覺得的。

一個來自地市的不靠譜的開發商，參與了位于鄭州市黃金位置的、難度極大的城中村改造，還準備在一個商業林立的區域里，做出一個和萬達廣場體量差不多的購物中心，恐怕萬達自己都沒有這個膽量吧。這種集各種奇葩因素于一體的案例，這種“人有多大膽、地有多大產的”的項目，估計也只有在鄭州地產狂飆突進的這些年里才會出現了。（來源：鄭州樓市）