火于疫情的“假院子”產品，在這個春天開始被購房者拋棄。

剛解封的老許，并沒有那種“被困在房子里7+7”的憋悶，用他的話說，新房雖然依舊是大平層，沒有他心心念念的小院子，但一個40多平方米的露臺、五居室的分區、沒有浪費的設計，讓他與女兒、兒子在這14天里有了更多的獨立空間。“如果真買了北邊的小炮樓，這14天得憋出毛病。”

來自機構和開發商的調研顯示，與疫情之初購房者執著于帶院下躍、疊拼、小合院等類別墅產品不同，今年上半年，購房者開始轉向精裝交房、物業更好、功能分區更合理的大平層產品。產權有瑕疵、入住成本高、居住舒適度差的毛坯交房，炮樓設計的下躍、“假院子”逐漸失去了市場。

執著不到的院子

在老許起初的換房計劃里，大平層并沒有被納入到選房范疇，“我們一家四口西邊180平方米的房子，再換個大平層，不過就是大一號”。

新房、新房，還是新房，院子、院子，還是院子。從2020年疫情開始，老許的換房“執念”，周圍朋友盡人皆知，有合適的院子，也都推給他。但兩年時間下來，推進得并不順利，甚至他為置換換掉的兩套房子都賣了，自己的dream house還沒個蹤影，老許的4000萬元預算就一直掐在手里。

“陸陸續續也看了一些項目，要么是遠得上班不方便，周邊配套設施也不齊全，不能作為‘第一居所’;要么是核心區的‘炮樓’產品，單層居住逼仄，面積小不夠敞亮，生活體驗感也很差。”老許如此描述自己的看房經歷。

原琪是老許的置業顧問，也算是半個豪宅專家，在他看來，老許的卡殼主要卡在了“新”。“北京近五年來就沒有適合許總預算的那種別墅產品，要么面積、院子合適，但是毛坯交房，三四百平方米下來，自己裝修不填進去500萬元根本住不進去。精裝修的壓根兒就不能稱得上是別墅，也就是個疊拼或者聯排的類別墅，有院子的下躍要面對地下室的大坑，不是漏水就是塌陷。”如果各方面都符合，用原琪的話說，老許的預算得翻個倍才行。

走不下去的偷面積

“所謂類別墅，其實就是‘假院子’、下躍，這種產品近十年開始有，疫情之初火了一段。”

既操盤過這類產品又操盤過大平層的某頭部央字頭房企北京公司營銷總告訴北京商報記者，下躍的誕生源于國土部門在土地出讓時對容積率的管控。原國土部、國家發改委在十年前曾聯合印發《關于發布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》，明確限定住宅項目容積率不得低于1.0。

以北京為例，上述兩部門政策發布后，北京的土地出讓容積率多以2.0以上為主。

“有的開發商為了賣出溢價，在一塊地上弄高低配，用高層背容積率，用洋房賺利潤。‘假院子’產品能走得通，主要就是向地下要空間，挖出來的空間都是利潤，開發商能夠多賺一筆，業主能獲得贈送面積，但這種下挖隨著城市管理的精細化，開始被叫停。”上述營銷總坦言，這樣的開發在持續十年后，隨著行業利潤的下行、政府對規劃監管的收緊，“假院子”開始有些走不下去。“原本答應的贈送，最后都成了違建，花園沒了、露臺也沒了，哪還有居住升級的感覺。”

更讓老許接受不了的，是現在“假院子”產品產權的不純粹。“一個房子兩個房本，一層是住宅，一層是地下室倉儲，看著面積大、總價低，但倉儲的部分可比倉庫賣得貴多了。”

之所以出現這樣的情況，就是因為下挖“偷面積”的問題。

直接猛增的入住成本

“原來每個階層在買房的時候都有自己卡殼的時候，4000萬元在北京買個不太遠的院子就這么難。”眼看疫情控制得越來越好，經濟復蘇也就在眼前，早已賣了兩套房、準備好資金的老許有點著急。

一個偶然的機會，原琪原來一手房代理的一個小區，開發商清出最后幾套尾房。

小區規模不大，戶型不小，大四居起步，原琪帶老許看的這套位于其中一棟的頂層，本身贈送的面積很大，電梯直接入戶，精裝修的標準很高，還有一個寫在房本里的大露臺。站在露臺，向西眺望，望和公園收入眼底，雖然是2016年的房子，但因為是開發商自己預留的，并沒有進行過銷售，可以按照一手房買賣。

“可能這就是合適的時間遇到了合適的房子，我對院子執念了兩年，最終依然是大平層。”對老許的這種選擇，原琪并不感覺驚訝。“就像我說的，受到整體土地成本、建安成本的限制，最近五年真正能夠達到購房者心目中那種低成本‘假院子’產品已經絕跡。我們開玩笑說，大家如果執念買個院子，要么就是‘炮樓’，每天上下樓玩，要么就是毛坯入住，裝修的錢快趕上買房的錢了。”

對于“假院子”產品入住成本的高漲，今朝裝飾設計師譚兵給北京商報記者算了筆賬：假設在材料運用、風格統一的前提下，疊拼、聯排等費用會遠高于大平層。“因為涉及樓梯及欄桿的項目差別，也會涉及層高、施工難度、工費差價、水電路改造數量等。同等檔次裝修的話，至少要有20%-30%的差價，有些特殊要求還會更高。”

大平層的春天到了?

“居家辦公、上課，全部的生活周期歸結于一室，再加上一天24小時的共同使用，原有居住空間的短板就會變成日常生活的痛點。比如少個書房、主臥沒有套房、廚房面積小等，一系列需求就衍生出來了。”老許說，換房之前沒想那么多，換房之后想要的越來越多。如果不是經歷這場疫情，也不會有這么多需求被喚醒，都是大平層，原來覺得180平方米的三居室“真香”，但現在“需要更多的屋”來滿足功能性。

市場對于優質大平層的認可，也來源于成交的量與價。

北京商報記者通過住建委數據查詢了解到，目前北京大平層產品普遍銷售順暢，多個項目去化率在70%以上，且部分入市早的產品，如太陽公元、紅璽臺等二手房價格堅挺、保值增值空間認可度高。今年5月，北京萬柳書院有套法拍房成交，面積僅有298.96平方米，成交總價高達1.09億元，成交單價突破36萬元/平方米。

相比之下，部分入市多年的“假院子”產品賣到現房，卻依然網簽率堪憂。“北五環那幾個院子，位置都不錯，剩下的都是下躍，問題就是下挖的問題，賣了五年，越來越難賣。”上述央企營銷總吐槽道。

合碩機構首席分析師郭毅認為，在居住方面，大平層把“上下”功能區進行扁平化集中，減少了樓梯、電梯等帶來的面積損耗，獲得感也會更直觀。尤其是疫情之后，長期在家更喜歡“寬闊”的環境，優質大平層的春天到了。