加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，是房地產市場的一項重要任務。但是，僅僅依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規模的保障性住房建設。保障性租賃住房REITs這個市場化的金融產品迎來發展“風口”，以支持保障性租賃住房市場穩定健康發展。

首批保租房REITs試點落地

2020年，我國住房租賃市場服務人口數量已突破2億人。對于我國保障性住房建設而言，一個以人民為中心、以市場化為導向、以風險可控為前提的多層次、廣覆蓋、風險可控、業務可持續的保障性租賃住房金融服務體系必不可少。其中，體現保障性租賃住房融資需求特點的保租房公募REITs備受市場關注。

7月11日和7月14日，國內首批兩單保租房REITs：紅土創新深圳人才安居REITs、中金廈門安居REITs均獲交易所通過。

首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，無論對保租房，還是對REITs，都是意義深遠的標志性事件。業內人士表示，過去，由于項目回報周期長，資金沉淀壓力大，且租金回報率相對略低，房企參與保租房建設的意愿不強。首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，打通了“投融管退”閉環，助力保障性租賃住房金融體系進一步完善。

2020年4月底，證監會、國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金REITs試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點。2021年6月，國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》將保障性租賃住房納入試點范圍。

今年5月27日，證監會、發改委聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，推動保租房REITs業務規范有序開展。《通知》提到，鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環。

據不完全統計，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份在加快發展保障性租賃住房相關政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。多地政府先后出臺支持政策，這是積極落實國家關于加快推進基礎設施公募REITs試點工作的有關舉措。

2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線城市的租賃住房用地成交量在全部18個試點城市的占比超過80%。專家預計，我國租賃住房REITs項目也將大量集中于一二線城市。目前落地的兩單保租房REITs情況比較像，都是地方國有平臺主導、出讓用地。不過，實踐中，各地保租房的投資主體、運營主體、土地取得方式是很多元的，業內期待未來能有更多形態和特點的保租房REITs問世。

發揮金融工具的匹配性

保障性租賃住房是我國住房供應體系中的重要組成部分，對服務城市新市民，保障低收入人群住房需求等有重大意義。但鑒于保障性租賃住房建設需要大量資金，如何引導社會資金持續投入，并有退出渠道成為市場破局的關鍵。

保障性租賃住房REITs是一種不動產資產證券化產品。通俗地講，就是以保障性租賃住房為基礎資產，以產生穩定的租金收益為支撐發行公募REITs，以未來產生的運營現金流為投資人主要收益來源的金融產品，有效連接保障性住房租賃市場和資本市場。

中聯基金總經理何亮宇接受經濟日報記者采訪時表示，發展住房租賃市場，特別是長期租賃，需要發揮金融工具的匹配性。保租房REITs是一個很好的產品。通過保租房REITs，將保障性租賃住房這一不動產資產證券化，讓各類資金來持有當投資人，把過去的貸款變成今天的投資，既發揮資本市場優勢，從簡單貸款向投資轉變，從相對封閉向公開透明轉變，從個性非標向標準化轉變，又有利于投資資金盤活退出，有利于租賃住房企業加快資金回籠，解決租賃住房投資回收周期過長的憂慮，以吸引更多社會資金進入到租賃住房領域前期投入階段。“基礎設施REITs為租賃住房企業提供創新融資渠道和存量盤活路徑，同時，以租金作為收益來源的REITs安全性高，也能給社會資金提供比較好的投資渠道。”何亮宇表示。

今年5月19日，國務院辦公廳發布了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確通過發行REITs等方式盤活基礎設施存量資產、擴大有效投資的工作要求。據悉，自我國基礎設施REITs正式上市交易以來，試點早期限定于交通設施、市政工程、污染治理項目、倉儲物流新基建、產業園區等特定領域。此次擴圍到保租房領域，業內實際早有預期。從國際上看，租賃住房長租房一直是REITs重要的底層資產類別。

預計，在國家鼓勵的情況下，保障性租賃住房會成為公募REITs市場中的大類資產，受到REITs投資人的歡迎。

推動REITs市場發展

在當前穩增長、防風險的背景下，積極推動REITs市場發展意義重大。

目前，我國REITs試點工作推進順利，市場初具規模。截至目前，已有14只基礎設施REITs完成發行，共募集資金541億元;截至6月30日，已上市12只REITs總市值為530億元，整體較首發收漲24%;平均日均換手率1.93%，流動性高于日本和新加坡等成熟市場。

在現有法律框架下，證監會創新性地采取“公募基金+資產支持證券”模式，啟動基礎設施領域REITs試點。證監會、國家發改委在市場培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日常監管等方面構建了制度性、機制性安排，保障了試點工作順利開展。北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組測算，中國公募REITs市場規模將達到4萬億元至12萬億元。

下一步，證監會將加強REITs市場建設。首先是保持常態化發行，盡快形成規模效應。完善項目培育、推薦、審核工作機制，推動更多優質項目發行上市，形成示范效應。進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎設施領域。盡快推進擴募項目實施，推動已上市優質運營主體通過增發份額收購資產，開展并購重組活動，促進投融資良性循環。

“保障性租賃住房REITs試點是一個重點，要探索房地產新發展模式。”證監會相關部門負責人表示，下一步要進一步凝聚合力，完善協作聯動機制。持續加強與財政部、稅務總局的溝通，推動明確REITs稅收征管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，培育專業REITs投資者群體。

北京大學光華管理學院金融學教授、副院長張崢建議，目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法規的可行方案，有利于及早啟動試點，帶動市場發展。但帶來的問題是，產品結構層級過多，法律關系較為復雜。要作出新的制度安排，降低產品創設與運行成本，推動REITs市場持續健康發展壯大。據記者了解，關于REITs復雜結構問題，國辦發19號文即《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》以及證監會2022年度立法工作計劃，都提到加快推動專項立法。

中金報告認為，我國REITs在當前宏觀政策框架中的重要性正逐步提升。在中國公募REITs架構中，基金管理人擔負基金運營管理的主要責任，其角色價值有望持續提升。“中國REITs市場仍將有較好的景氣度和產品配置價值。”中金研究部董事總經理、大中華區房地產研究主管張宇認為，立足于新發REITs和存量REITs擴募，可以加快項目審核速度，以及考慮向商業不動產領域做一定拓展，進一步促進市場擴容。

業內專家表示，REITs模式的運作需要基金、證券、房地產管理等多方面的技術支持，需要從業人員具備一定的技術水平。因此，當前引入具有REITs管理經驗的專業人才，同時培養國內基金和資產管理人才是一項緊迫任務。同時，加強對保障性租賃住房建設的監管也必不可少，要維護國家、投資者以及低收入家庭的利益，建立科學合理的監管系統。