日前，公募REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)市場(chǎng)再添新丁，華夏北京保障房中心租賃住房REIT(簡(jiǎn)稱華夏北京保障房REIT)獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)，成為全國(guó)首只公租房領(lǐng)域公募REITs產(chǎn)品。

從最初的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流，到日前獲批的保障性租賃住房，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs覆蓋的資產(chǎn)領(lǐng)域越來(lái)越廣。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的陸續(xù)落地，是對(duì)“房住不炒”定位的具體實(shí)踐，將有效助力盤活存量資產(chǎn)，支持保障性住房新增投資，同時(shí)有望推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

保租房REITs加速擴(kuò)容

近年來(lái)，我國(guó)不斷推進(jìn)保障性租賃住房體系建設(shè)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，保障性租賃住房建設(shè)是我國(guó)新形勢(shì)下住房制度改革的又一新探索，是解決大城市住房結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的著力點(diǎn)，更是優(yōu)化房地產(chǎn)租住供需平衡、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。

保障性租賃住房REITs的推出，將有利于盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)形成投融資良性循環(huán)，對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要作用。

具體來(lái)看，本次獲批的華夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作為原始權(quán)益人，中信證券作為專項(xiàng)計(jì)劃(ABS)管理人，華夏基金作為基金管理人發(fā)起設(shè)立的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。項(xiàng)目底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和北京市朝陽(yáng)區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項(xiàng)目。

據(jù)悉，文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目分別于2015年和2018年投入使用，樓齡短，物業(yè)品質(zhì)良好，社區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，房間以較高的標(biāo)準(zhǔn)交付，出租率較高，是北京市具有代表性的公共租賃住房項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的培育與完善管理，兩個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期，總估值約11.51億元。此次項(xiàng)目的回收資金將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項(xiàng)目的建設(shè)。

此前，首批兩只保障性租賃住房REITs已于7月29日率先獲批，分別為紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT。因此，華夏北京保障房REIT成為全國(guó)第三只具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs產(chǎn)品。

更為重要的是，由于華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)為兩項(xiàng)公共租賃住房項(xiàng)目，這就意味著公租房首次被納入公募REITs，這對(duì)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)可謂具有重大意義。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表示，保障性租賃住房REITs的落地，符合“房住不炒”的長(zhǎng)期政策，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題的重要舉措，通過(guò)盤活保障性租賃住房存量資產(chǎn)，更好地支持住房保障體系建設(shè)，形成投資良性循環(huán)，增加保障性租賃住房市場(chǎng)供應(yīng)，更好地解決民生問(wèn)題。

“此外，公募REITs作為國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)重要的創(chuàng)新產(chǎn)品，吸引社會(huì)資本積極參與保障性租賃住房成熟資產(chǎn)的投資，有助于保障性租賃住房相關(guān)投資運(yùn)營(yíng)主體盤活存量資產(chǎn)，加快保障性租賃住房建設(shè)，提高保障性租賃住房有效供給;也有助于國(guó)內(nèi)保障性租賃住房形成市場(chǎng)化的定價(jià)基準(zhǔn);還有助于推動(dòng)保障性租賃住房服務(wù)模式向市場(chǎng)化、專業(yè)化轉(zhuǎn)型。”莫一帆說(shuō)。

政策供給夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ)

在我國(guó)公募REITs市場(chǎng)穩(wěn)步推進(jìn)的背景下，保障性租賃住房REITs的推進(jìn)得到了監(jiān)管和政策上的有力引導(dǎo)與支持。截至8月10日，全市場(chǎng)已上市發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共有14只，發(fā)行總規(guī)模為541.43億元，總市值達(dá)到628.24億元。從資產(chǎn)類型看，包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理、垃圾處理項(xiàng)目，以及等待正式發(fā)售的保障性租賃住房項(xiàng)目等。

今年以來(lái)，保租房REITs正式駛?cè)氚l(fā)展快車道。5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，提出推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展;進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。

隨后，在5月27日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，推動(dòng)保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。《通知》提到，鼓勵(lì)將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項(xiàng)目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán);項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、運(yùn)營(yíng)模式成熟、具有可持續(xù)的市場(chǎng)化收益，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目。

7月29日，證監(jiān)會(huì)在2022年系統(tǒng)年中監(jiān)管工作會(huì)議暨巡視整改常態(tài)化長(zhǎng)效化動(dòng)員部署會(huì)議上也提到，穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，加快推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤活。

公募REITs被譽(yù)為“資產(chǎn)的IPO”，是一種有效盤活存量資產(chǎn)的金融工具，能讓規(guī)模龐大的“沉睡”基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)獲得流動(dòng)性溢價(jià)，再將收回的資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士指出，保障房建設(shè)需要大量的資金投入，保租房公募REITs可成為拓寬直接融資渠道的有效工具，這也是當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施REITs備受政策力挺的重要原因。

中航證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家董忠云表示，保租房REITs項(xiàng)目，以保租房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以租金收益為支撐，對(duì)于發(fā)行主體和房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，保租房REITs能夠有效連接資產(chǎn)端和資金端，拓寬保租房資金來(lái)源，盤活存量資產(chǎn)，加上REITs產(chǎn)品的凈回收資金優(yōu)先用于新保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，能夠確保房地產(chǎn)保障體系平穩(wěn)運(yùn)行;對(duì)于投資者來(lái)講，保租房REITs提供了新的投資品種，并擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，讓投資者能夠通過(guò)投資對(duì)應(yīng)的REITs項(xiàng)目參與到保租房市場(chǎng)的發(fā)展當(dāng)中。

除了政策的“鋪路”外，保租房公募REITs項(xiàng)目的陸續(xù)落地與其產(chǎn)品特征的高度適配有直接關(guān)系。中信證券分析師明明在研報(bào)中指出，從保租房的角度看，REITs對(duì)于其融資渠道的拓寬、存量資產(chǎn)的盤活、促進(jìn)有效投資等作用明顯，相關(guān)企業(yè)有動(dòng)力嘗試將保障性租賃住房資產(chǎn)進(jìn)行證券化;從REITs市場(chǎng)的角度看，保租房長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)、相對(duì)穩(wěn)定的租金、較高的出租率等特征與REITs對(duì)于底層資產(chǎn)的要求匹配度較高，二者相結(jié)合既能夠擴(kuò)充我國(guó)REITs市場(chǎng)的規(guī)模，又能為投資者帶來(lái)一定的收益。

具備長(zhǎng)期投資價(jià)值

除了讓龐大的房地產(chǎn)資產(chǎn)“轉(zhuǎn)動(dòng)”起來(lái)，推進(jìn)保租房市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展外，業(yè)內(nèi)人士還指出，作為產(chǎn)權(quán)類公募REITs，保障性租賃住房REITs項(xiàng)目通常具有經(jīng)營(yíng)期限長(zhǎng)、出租率穩(wěn)定、抗周期屬性強(qiáng)等特點(diǎn)，有較好的長(zhǎng)期投資價(jià)值，還可以進(jìn)一步滿足我國(guó)居民日益增長(zhǎng)的財(cái)富管理需求。

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs相關(guān)法規(guī)對(duì)底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)權(quán)屬的完整性、經(jīng)營(yíng)的成熟性、現(xiàn)金流來(lái)源的分散性、收益的穩(wěn)定性等方面有一定的要求。從已經(jīng)獲批的3單保障性租賃住房REITs來(lái)看，底層項(xiàng)目均位于一線、二線城市，且均處于生活配套設(shè)施完善的就業(yè)集中區(qū)域，這類資產(chǎn)往往被視作質(zhì)量比較有保障的資產(chǎn)。

以中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)園博公寓和珩琦公寓的情況為例，均符合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)階段的要求。具體來(lái)看，2個(gè)項(xiàng)目均已取得廈門市住房保障和房屋管理局關(guān)于保障性租賃住房的認(rèn)定;截至2022年3月末出租率超過(guò)99%;具有4665套租賃住房，以個(gè)人租戶為主，租金來(lái)源較為分散;預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率在2022年4月至12月及2023年分別為4.04%和4.05%。

值得一提的是，首批兩只保租房REITs吸引了各類機(jī)構(gòu)投資者的積極認(rèn)購(gòu)。8月8日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT發(fā)布的《基金份額發(fā)售公告》中顯示，本次詢價(jià)共收到83家網(wǎng)下投資者管理的252個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，全部配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為186.241億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，創(chuàng)目前業(yè)內(nèi)已發(fā)行公募REITs的行業(yè)紀(jì)錄，投資者對(duì)于保租房REITs的熱情可見一斑。

“保障性租賃住房是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs較為理想的資產(chǎn)類型之一，與其他公募REITs的底層資產(chǎn)相比，保障性租賃住房具有經(jīng)營(yíng)期限長(zhǎng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期屬性強(qiáng)等特征。對(duì)投資人而言，保障性租賃住房REITs在豐富其資產(chǎn)配置的同時(shí)，也將為其提供相對(duì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的收益來(lái)源。”中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

莫一帆認(rèn)為，保租房REITs的投資價(jià)值主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：一是來(lái)自政策的多方面支持，該投資領(lǐng)域具有一定政策紅利;二是各地保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)入快速發(fā)展期，為保障性租賃住房REITs提供了優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。“保租房REITs底層資產(chǎn)具有長(zhǎng)期、穩(wěn)定現(xiàn)金流，適合追求長(zhǎng)期穩(wěn)定投資收益的穩(wěn)健型投資者，例如保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等投資者。”他同時(shí)提到。

“對(duì)于投資者而言，保租房契合國(guó)家‘房住不炒’的重要定位，土地、稅收等政策紅利優(yōu)勢(shì)顯著，保租房REITs又是一種新的投資品種，具有長(zhǎng)期投資價(jià)值，但也要注意到由于保租房的租金價(jià)格接受政府指導(dǎo)，普遍低于市場(chǎng)化水平，因此更適合風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的穩(wěn)健型投資者。”董忠云說(shuō)。