日前，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT首批3只保障性租賃住房(下稱“保租房”)公募REITs正式發售。作為“保租房”公募REITs的試點項目，3只基金線下詢價均獲得超額認購，分別為113.37倍、108.96倍和133.03倍，網下認購規模分別達462.62億元、394.57億元和362.70億元。

業內人士分析認為，“保租房”公募REITs在詢價階段就吸引了巨量資金，體現出其作為稀缺市場標的本身所蘊含的投資價值，在豐富公募REITs種類的同時，讓普通投資者分享“保租房”的發展紅利。

打通退出環節 底層資產有望擴容

去年6月，首批9只基礎設施公募REITs正式上市交易。時隔一年多，公募REITs的底層資產從產業園、高速公路、倉儲物流擴展至保障性租賃住房。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示：“對于租賃住房的參與方，其關注的核心是底層資產能否保值增值，最終實現退出。而‘保租房’公募REITs正式發售意味著，租賃住房的全生命周期‘投-融-建-管-退’正式合攏，對‘保租房’的投資可以通過金融途徑實現退出。根據相關規定，通過公募REITs回收的資金只能用于‘保租房’建設，從而形成增量正循環，有助于增加租賃住房的有效供給，平抑租金與房價。”

“保租房”公募REITs加速試點，離不開政策支持。作為“十四五”時期住房建設的重點，“保租房”成為解決住房問題的重要途徑。今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議公布，2022年全國“保租房”籌集目標為240萬套(包括新建、改建和改造)。根據住建部的統計，40個重點城市在2022年和“十四五”期間分別計劃籌集建設“保租房”190萬套和650萬套。

頂層設計之下，各地紛紛推進“保租房”發展。據ICCRA住房租賃產業研究院統計，從各地方來看，今年上半年，40個重點發展“保租房”的城市中，共發布涉及住房租賃的政策64項。其中，北京、上海、廣州、成都是發布政策最多的城市;各地方的政策主要集中在5大方面，“保租房”相關的政策占比最多，共36項。

與此同時，“保租房”公募REITs的政策體系持續完善。今年2月，人民銀行、銀保監會聯合發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》。隨后，銀保監會與住房城鄉建設部聯合印發《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，提出構建多層次、廣覆蓋、風險可控、業務可持續的“保租房”金融服務體系。3月，證監會發布《關于進一步深入推進基礎設施REITs試點的意見》，提出抓緊推動“保租房”公募REITs試點項目落地。5月底，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，推動“保租房”公募REITs業務規范有序開展。

“從去年以來，市場對‘保租房’納入基礎設施公募REITs試點中就有預期。早在2015年首次提出‘租購并舉’后，大量的資本陸續進入住房租賃市場。加之，租賃住房的周期較長，沉淀的資金量相對較大，而打通退出環節可謂是住房租賃行業發展的里程碑事件，能夠實現資本循環，提高資本效率。長遠來看，中國住房租賃市場規模龐大，未來發展可期，而更豐富的底層資產也會納入到公募REITs中。”CBRE中國區研究部負責人謝晨指出。

在公募REITs的擴容方面，趙然也表示了相同的觀點。她坦言，“我們有理由期待，市場化租賃住房也有望成為公募REITs 的底層資產標的”。

租賃住房底層邏輯轉變為資產管理

“‘保租房’公募REITs屬于產權類項目，與產業園、倉儲物流項目類似，其核心邏輯是基于穩定的現金流給予投資者回報，包括穩定的分紅與上市后的股價表現，這兩者其實都取決于運營方的資管能力以及底層資產的經營情況。因此，‘保租房’公募REITs開閘對租賃住房的運營方也提出了新的要求。”謝晨告訴中國網財經記者。

從3只“保租房”公募REITs的底層資產來看，主要位于北京、廈門、深圳等城市的核心居住區域，周邊配套成熟、交通便利、租賃需求旺盛，且租金水平較同區域市場均有一定的折扣，其中不少項目采用了政府配租模式，具有穩定的出租率與租金收益，受市場周期性波動影響較小。

以華夏北京保障房REIT的底層資產為例，主要包含文龍家園和熙悅尚郡兩個項目。其中，文龍家園位于海淀西三旗板塊，2015 年2月開始運營;熙悅尚郡隸屬于朝陽區青年路板塊，2018年10月開始運營。目前，兩個項目分別已運營超過7年與3年，相對成熟。截至2019年年末、2020年年末、2021年年末和2022年3月31日，文龍家園的出租率分別為90.0%、93.7%、92.4%和94.8%，熙悅尚郡則分別是98.6%、94.3%、95.2%、94.3%。租金方面，文龍家園平均簽約租金為52元/平方米/月，相較西三旗板塊平均價格96元/平方米/月低 46%;熙悅尚郡平均簽約租金為 60元/平方米/月，相較青年路板塊平均價格107.5元/平方米/月低44%。

“‘保租房’公募REITs試點項目落地，意味著我國租賃住房的底層邏輯轉變為資產管理，直白一點就是能否確保資產或資產包產生4%左右的分紅率。與銷售導向的新房不同，租賃住房作為一種持有型不動產，屬于體驗型產品，具有決定性作用的是產品定位、政策響應、流程管理、人員儲備等資產管理能力。因此，運營方也要不斷升級自身的資管能力”，趙然補充道。