釋放農(nóng)民消費(fèi)潛力、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房再次成為全國(guó)多地推動(dòng)樓市發(fā)展的一大舉措。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，至少包括吉林省延吉、吉林省吉林、江蘇省泰州、湖北省黃岡、貴州省遵義、安徽省潛山、黑龍江省佳木斯、吉林省長(zhǎng)春等城市以及四川省涼山彝族自治州寧南縣、貴州省黔西南州晴隆縣、江蘇鹽城阜寧縣等地出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的相關(guān)政策。

同時(shí)，可以看到，在出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的城市中，地方政府多給予購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策。

多地財(cái)政補(bǔ)貼，支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房

以吉林省長(zhǎng)春為例，今年8月11日，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步給予進(jìn)城農(nóng)民和來(留)長(zhǎng)人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策支持的通知》。《通知》顯示，對(duì)購(gòu)買符合條件的新建商品住房給予200元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼。

按照要求，申請(qǐng)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的正式商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時(shí)間在2022年8月1日至10月8日之間;所購(gòu)房屋需坐落在長(zhǎng)春市主城區(qū)及開發(fā)區(qū)國(guó)有土地上，不含雙陽區(qū)、九臺(tái)區(qū)及各縣(市);房屋建筑面積在90平方米以下;房屋性質(zhì)僅限新建商品住房，不包括商業(yè)、辦公等非住宅類房屋、別墅、保障性住房以及二手住房;所購(gòu)房屋需為申請(qǐng)人個(gè)人首套唯一住房。

除了長(zhǎng)春市，吉林省多個(gè)城市亦發(fā)布相關(guān)政策，包括延吉市、吉林市等。

其中，延吉市明確，對(duì)于農(nóng)民購(gòu)買家庭(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房，政府參照購(gòu)房農(nóng)民所繳納契稅的額度全額給予補(bǔ)貼。

吉林市的政策顯示，農(nóng)民或大學(xué)生購(gòu)買吉林市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上90平方米及以下新建商品住房(不包括別墅類住房，下同)，政府每套補(bǔ)貼0.6萬元;購(gòu)買90平方米以上新建商品住房，政府每套補(bǔ)貼1萬元。

另據(jù)《佳木斯日?qǐng)?bào)》報(bào)道，今年7月26日，佳木斯市人民政府出臺(tái)十條優(yōu)惠政策，其中提及農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼。在佳木斯市市區(qū)購(gòu)買新建商品住房的農(nóng)民購(gòu)房人，每平方米補(bǔ)貼100元，每套補(bǔ)貼總額不超過2萬元;購(gòu)買新建商業(yè)用房的，每平方米補(bǔ)貼150元，每套補(bǔ)貼總額不超過3萬元。

湖北黃岡出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)黃岡市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充措施》明確，實(shí)行農(nóng)村戶籍人口進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房一次性補(bǔ)貼1萬元(落戶黃岡城區(qū))。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，近期以來，多城發(fā)布鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的政策，如遵義、鹽城阜寧縣以及長(zhǎng)春等，出臺(tái)的政策內(nèi)容多為提供購(gòu)房補(bǔ)貼和優(yōu)惠等形式，從出臺(tái)的城市來看，以一些庫(kù)存壓力大、去化困難的弱二線和三四線城市為主，出臺(tái)這樣的政策也是為了增加購(gòu)房需求，緩解庫(kù)存壓力，提振市場(chǎng)信心。將政策聚焦于農(nóng)民這樣龐大的群體，有利于提升農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)的積極性，一定程度上能帶動(dòng)一部分需求釋放。

鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房對(duì)樓市效果大嗎?

可以看到的是，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房并非此次樓市調(diào)控的新鮮產(chǎn)物。

早在2015年底，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議提出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要擴(kuò)大有效供給，保持有效投資力度，著力補(bǔ)齊短板。

在彼時(shí)“去庫(kù)存”的大背景下，加快農(nóng)民工市民化，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民工買房成為重要措施。

按照新華網(wǎng)2016年2月發(fā)布的文章，當(dāng)時(shí)山西、山東、甘肅等省明確出臺(tái)政策鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。如山東將對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，以使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。

2016年2月19日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行還曾推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品，該產(chǎn)品是國(guó)內(nèi)首個(gè)專門針對(duì)農(nóng)民群體的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，致力于滿足廣大農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買商品住房的需求。

從效果來看，根據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，截至2016年7月31日，安徽農(nóng)行“農(nóng)民安家貸”實(shí)現(xiàn)發(fā)放23329筆，發(fā)放金額69.91億元，幫助農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

安徽地區(qū)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”效果也得以凸顯。以六安市為例，2015年市區(qū)待售商品房面積達(dá)663萬余平方米，2016年一季度，六安市區(qū)銷售商品房120多萬平方米，同比翻了一番，其中農(nóng)民購(gòu)房占比超過50%，去化周期由28個(gè)月縮短到18個(gè)月。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來，2016年大量三四線城市開始去庫(kù)存，就已經(jīng)消耗了大量的農(nóng)民在縣城的買房需求，同時(shí)前幾年返鄉(xiāng)置業(yè)更是吸引了一大批在三四線老家買房年輕人的購(gòu)房需求。因此，本輪的鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房能夠有效吸引到的購(gòu)買力和幾年前相比已大大減少。

張波指出，前一輪去庫(kù)存后，由于三四線城市也緊隨出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，最終導(dǎo)致市場(chǎng)的熱度明顯上升，并帶動(dòng)房企在中小城市拿地?zé)崆橥缴蠐P(yáng)，所導(dǎo)致的結(jié)果就是三四線城市的庫(kù)存量又呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，加之市場(chǎng)降溫的大背景，導(dǎo)致去化出現(xiàn)困難，鼓勵(lì)農(nóng)民買房就是為了拉升需求并加速去化。

張波認(rèn)為，農(nóng)民進(jìn)城買房的需求依然存在，內(nèi)在推動(dòng)因素包括對(duì)于優(yōu)質(zhì)教育資源的追求，對(duì)于更好公共配套資源的需求，但本輪政策對(duì)于農(nóng)民推動(dòng)的實(shí)際效果將低于市場(chǎng)預(yù)期。

陳霄也認(rèn)為，從效果來看，可能實(shí)際作用有限，一方面農(nóng)民進(jìn)城多是短期務(wù)工，并且在農(nóng)村也有固定居所，有限的優(yōu)惠補(bǔ)貼力度尚難以觸達(dá)農(nóng)民，另一方面，三四線城市需求基本已經(jīng)透支，通過這樣的政策能增加的需求有限。

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)布的評(píng)論文章指出，近期，我國(guó)部分城市推出鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房的政策舉措，多個(gè)市縣提出給予購(gòu)房農(nóng)民稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等優(yōu)惠。此類政策的初衷，一方面是為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，挖掘農(nóng)民購(gòu)房潛力去庫(kù)存，另一方面也意在試圖“以房留人”，緩解當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化率不足、人口流失的狀況。

但是提升城市吸引力，是一項(xiàng)全方位系統(tǒng)工程，僅靠補(bǔ)貼等政策吸引農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，隨著優(yōu)惠效應(yīng)的遞減，恐怕難以真正留住農(nóng)民，實(shí)現(xiàn)政策預(yù)期。農(nóng)民愿不愿意進(jìn)城，其“本”在于能不能獲得就業(yè)機(jī)會(huì)，提高收入水平，在此基礎(chǔ)上才愿意通過購(gòu)房留下來。

此外，農(nóng)民進(jìn)城買房只是第一步，如果不下功夫完善產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施和營(yíng)商環(huán)境，健全就業(yè)、教育、醫(yī)療等保障，補(bǔ)齊環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等方面短板，那么鼓勵(lì)農(nóng)民買房的效果就會(huì)大打折扣。