2022年8月29日晚，招商蛇口(001979.SZ)披露2022年度中期財報，經營韌性彰顯。公告顯示，2022年上半年，招商蛇口實現營業總收入575.63億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤18.87億元。2022年上半年，公司“加速去化”與“開源節流”雙向發力，開發業務穩中有進，非開發業務聚焦專業化與市場化，進一步深化轉型發展。

2022年上半年，新冠疫情依然在全球反復，疊加房地產市場環境影響，如何走出未來行業新格局成為行業關注的焦點，而招商蛇口給出了自己的答案。2022年是招商蛇口的“品質年”，其中，“品”是持續做優產品質量，提升服務質量，夯實公司品牌;“質”是在新形勢下推進“三個轉變”落地——從開發為主向開發與經營并重轉變，堅持價值導向把握好規模與成長的關系;從重資產為主向輕重結合轉變，加大輕資產業務的發展力度;從同質化競爭向差異化發展轉變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化——全面提升發展質量。新形勢下，招商蛇口深化轉型發展，多措并舉實現提質增效，以穩健步伐邁向高質量發展。

保持戰略定力抓去化，線上營銷發力開發業務穩健

在行業持續調整的2022年上半年，招商蛇口保持戰略定力，奠定業績持續穩健基礎。

招商蛇口在開發業務上以穩促進、奮力攻堅。財報指出，招商蛇口2022年上半年持續深化質效提升工作運作機制，以“一城一模板”2.0為抓手，在弱市環境下盤庫存、抓去化，運用數字化營銷手段，加強銷售及回款管理。公司建立了項目分級管理機制，分城市、分板塊實施差異化銷售政策，大幅提高管理顆粒度和精細度，線上營銷繼續發力，線上獲客量大幅提升。

數據顯示，2022年1-6月，公司累計實現簽約銷售面積487.51萬平方米，累計實現簽約銷售金額1,188.27億元。整體位列上半年全國房企全口徑簽約金額排名第6，較去年同期提再升一位。其中，上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明、南通、徐州、煙臺、紹興、中山、無錫、太倉共14個城市進入當地流量銷售金額排名前十位，城市深耕成效進一步凸顯。

招商蛇口投資管控進一步加強，聚焦“強心30城”，深耕其中“6+10城”，夯實投資質量。1-6月，公司累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米。主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。公司持續打造精品計劃2.0，強化方案設計質量、施工質量管控，通過推廣828技術，利用數字化技術加強精細化施工管理，同時全面推行精益交付管理，全流程提升產品品質。

聚焦優勢賽道，輕重結合推進“雙百戰略”

在持有業務上，招商蛇口聚焦經營性優勢賽道，加碼“雙百戰略”逐步落地。作為深耕行業四十余年的龍頭與風向標，招商蛇口敏銳洞察行業形勢，結合公司實際資源沉淀和發展需要考慮，不斷提升存量資產經營效益及資產價值。2022年上半年，招商蛇口基本完成持有業務“專業化、垂直化”的組織架構變革，以“一業態一模板”為抓手提升集中商業、寫字樓、公寓、酒店四大業態的操盤能力，在持有業務投資發展與運營管理邏輯上形成管理閉環。

具體來看，集中商業是著重打造的業務主賽道。招商蛇口經營管理的處于運營期的主要集中商業項目共29個，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個城市。據悉，得益于優越的區域位置、精準的項目定位及強勢的業態組合，常熟首例濱湖文商旅體綜合體常熟琴湖溪里招商率達100%，開業率達91%，開業首日客流破15萬人次，經營效益與品牌影響力持續提升。

寫字樓方面，上半年，招商局商業房托收購由公司持有的北京招商局航華科貿中心項目，首次布局大灣區外的核心寫字樓資產。于招商蛇口而言，進一步健全了持有業務“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式，有利于助力公司持有業務的發展。

公寓方面，在多項政策利好下，招商蛇口持續打造 “壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等三大品牌產品體系，通過建立營銷聯動機制，統一全國渠道及客戶資源，加強產品迭代更新及客服質量精細化管理等一系列措施，不斷提升核心運營管理能力及品牌價值。

至于酒店方面，招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿選國際酒店已成功揭牌，預計年內正式對外營業。目前，公司運營管理中的酒店共14家，包括國內12家，國外2家;酒店業務全周期操盤管理能力不斷優化，打開自有酒店品牌市場知名度可期。

多域布局打造標桿園區建設，數字化營銷賦能支撐發展

招商蛇口高質量綜合發展的重要板塊——園區業務，目前已經布局覆蓋國內海南自由貿易港、粵港澳大灣區、長三角等重要區域以及“一帶一路”沿線國家。公司持續從產品打造和產業集聚兩個方面開展標桿園區建設，通過存量園區改造，提升項目品質;通過產業鏈梳理，引進核心產業并做好上下游資源配套，加快專業化園區的打造。招商蛇口主要運營管理的產業園項目涵蓋了網谷、意庫、智慧城三大品牌系列，以及創新孵化基地——招商創庫。

值得注意的是，隨著科學技術的發展，加快數字化轉型，賦能主業發展也成為當前新時代的新議題。招商蛇口持續保持科研投入力度，其中數字化工作結合公司業務發展和管理需要，重點圍繞“經營管理”、“開發管理”、“持有賦能”、“客戶經營”、“智慧空間”五大業務板塊規劃相應的項目群，深化數字化創新應用，賦能公司業務發展。全面提升各業態的數智化和數據化管理水平，以提高經營效率、優化客戶服務為重點，深挖典型場景，打造標桿項目，完善對業務的支撐。

高質量落地并購，招商積余穩居非住業態領先地位

招商積余上半年實現營業收入56.46億元，較上年同期增長18.16%，在管項目1803個，管理面積達3.01億平方米。新拓展項目結構進一步向“高質量”優化，新簽年度合同額15.95億元，同比增長17%。目前，招商積余已形成“1+1+N”通用性業態服務標準體系架構，高品質產品和服務提升品牌影響力。

招商積余增值服務同步發力。上半年，增值業務預計實現營業收入8.3億元，其中案場協銷及房產經紀、設施管理服務、建筑科技服務等業務合計營業收入貢獻占專業增值服務收入超過八成，變現能力成效顯著。而報告期內順利完成匯勤物業并購項目交割，成功摘牌新中物業67%股權，招商積余的高質量落地并購項目，對于其擴大金融賽道物業業務規模、提升金融類物管業務影響力及專業化服務能力、穩固非住業態領先地位奠定堅實基礎。

三道紅線全面綠檔，債務結構優化降本成效顯著

在業務穩中有進的基礎上，招商蛇口“三道紅線“全部綠檔，盡顯強勁綜合實力。財報顯示，招商蛇口滾動監測三道紅線監管指標，截至6月末均處于綠檔范圍。

與此同時，招商蛇口充分發揮企業信用優秀的優勢，在上半年采取了中短期穩杠桿和優結構的融資策略，加碼債務結構穩固、風險可控。公司全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度進行債務結構調整，緊抓LPR下行的市場窗口，充分發揮公司信用優勢進行高息債務置換，降本成效顯著。上半年綜合資金成本4.1%，較年初降低38BP。

構建綠色人居，踐行責任彰顯央企擔當

作為綠色人居的探路者、實踐者和領跑者，招商蛇口聚焦“健康、科技、綠色”，參與建設綠色智慧城市，推動建筑產業化，在低能耗建筑、超低能耗建筑、零能耗建筑等方面持續發力。上半年，公司在上海的璀璨城市項目成為上海零能耗建筑試點項目，榮獲中國建筑節能協會頒發的“零能耗建筑證書”。上半年新增綠色建筑項目28個，新增建筑面積363萬平方米;其中綠色二星及以上認證項目19個。截至2022年6月末，公司累計建設綠色建筑項目377個，建筑面積達4,602萬平米。上半年公司裝配式建筑面積達1,860.5萬平米，占新開工及在建項目面積比例為58.2%。

打造大國強企，不忘大企社會擔當。面對全國疫情仍不時反復、形勢復雜的環境，2022年上半年，招商蛇口積極履行社會責任，妥善落實國家出臺的房租減免政策要求，切實減輕服務業小微企業和個體工商戶的經營負擔。在監管部門出臺相關助力中小企業紓困解難促進協同發展的政策后，招商蛇口第一時間成立工作小組，全面仔細研讀政策，結合實際情況制定了租金減免的實施細則并扎實落實。截至6月30日，公司經營管理的持有物業中已簽約減免租金約為6億元，減免租政策惠及租戶4000余家。

有市場分析認為，招商蛇口銷售韌性好于百強房企，財務穩健，融資優勢突出。隨著政策持續發力房地產溫和修復，下半年板塊有望迎來政策寬松與銷售復蘇推動的基本面兌現行情，招商蛇口作為央企龍頭，銷售表現確定性強，業績布局優良，三條紅線穩居綠檔，融資優勢明顯，中長期看好公司投資價值。