寒意未散，房地產行業分化加劇。

2022年上半年，房地產從業者的日子過得較為艱難。疫情反復、樓市下行、資金回籠慢，翹首以盼的“紅五月”未來，兩撥償債高峰卻至，“內外交困”的行業格局下，上市房企交出了一份“分化加劇”的答卷。

剔除未能如期發布2022年中期業績的上市房企后，據樂居財經統計，在169家上市房企中，129家歸母凈利潤同比下降，占比高達76.3%;按盈利與否區分，55家房企虧損，合計虧損額超過了595億元。

虧損榜首為富力地產，上半年虧損69.2億元;建業地產緊隨其后，交出了虧損56億元的成績單。同期，考出“盈轉虧”成績者亦不乏陽光城等過去TOP15成員;頭部尖子生和國資房企亦難逃利潤下滑窘境，好在其利潤規模仍是行業佼佼者;而在盈利榜單中，中國海外發展、萬科、保利發展、華潤置地以及龍湖集團為前五名。

“房地產行業上市公司毛利率水平整體已降至20%低點，凈利率水平逐漸向制造業靠攏，盈利規模受市場下行影響跌至近年低點，高投入高回報時代已經結束。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，行業已經進入低利潤時代，待行業風險出清后，市場會進入復蘇周期，上市房企毛利率水平仍有可能回升。

降價、資產減值等

是房企盈利能力下降主因

出現在虧損名單中的房企多是已出險或面臨償債危機的房企。

從樂居財經的統計數據來看，15家房企虧損額達到10億元以上，除富力地產與建業地產外，藍光發展、陽光城、正榮地產等8家房企虧損額在20億元至50億元之間;從歸母凈利率變動幅度來看，超七成房企同比下降，同比跌幅超過50%的房企高達84家。

樂居財經統計顯示，今年上半年，在169家樣本房企中，有40家房企歸母凈利潤實現正向增長，其中有一半房企的增幅沒有超過20%。同期，上市房企歸母凈利潤TOP30的門檻，僅為11.49億元，去年則為20.3億元;TOP30平均歸母凈利為37.73億元，同比減少30.8%。

中國海外發展、萬科、保利發展以及華潤置地4家房企的歸母凈利潤均超過百億元，分別為167.43億元、122.23億元、108.26億元以及106.03億元;15家房企凈利潤超過20億元，其中，龍湖集團緊隨四大“百億元凈利”房企之后，為74.8億元。

在民營房企中，奉行長期主義的龍湖集團、在市場下行期逆市進取的濱江集團，歸母凈利率有所增長;背靠國資的建發股份、京投發展等房企，盈利能力也呈現上行態勢，但增速也在10%以下。

值得關注的是，京能置業上半年轉盈為虧，歸母凈利潤同比下滑16146.48%，創下跌幅之最。

因創立以來第一次出現虧損，在9月1日的2022年中期業績說明會上，建業地產董事會主席胡葆森向全體投資人致歉。“我們一直在進行深刻的反思，從自身找原因，絕不怨天尤人，也拒絕‘躺平’。”

劉水表示，從2022年上半年影響當期凈利潤水平的因素來看，一是加大存貨、投資性物業、長期股權投資等資產減值準備計提力度;二是聯合營項目收益減少;三是為應對確保現金流安全和調整投資布局，部分房企處置非核心資產，或形成虧損;四是受宏觀經濟下行壓力大、疫情反復、居民收入預期轉弱導致購買力轉弱等因素影響。

不過，東高科技高級投資顧問畢然向《證券日報》記者表示，在“保交樓”與“防風險”指導思想之下，房地產行業的底部是堅實的，從近兩個季度表現來看，在最困難的時刻，行業的整體營收、利潤、費用、現金流并未引發系統性風險，而是逐步探底，“我們有理由相信復蘇周期會到來，促使市場再度回暖。”

總體而言，頭部尖子生仍能保持利潤總盤子增長，但出險房企則被甩在后面，虧損或許只是開始。不難看出，在市場處在上下半場轉換期內，上市房企業績表現進一步分化。那么，接下來具備哪種能力的房企能夠保持盈利能力上行呢?

未來市場規模

仍超10萬億元

盡管目前大的經濟環境和房地產行業形勢都不容樂觀，但從《證券日報》記者多方采訪和頭部標桿房企管理層在2022年中期業績釋放出的信息可知，中長期多數房企仍對市場抱有堅定的信心。

對于房地產行業發展走勢的預判，龍湖集團執行董事兼CEO陳序平向《證券日報》記者表示，“今年是低開、筑底、向好的態勢，整體穩中向好，全年房地產商品房成交規模比去年預計會出現30%左右的降幅，但我們還是覺得有信心。隨著一些項目的陸續加推，8月份非常有信心實現單月增速轉正。”

“我們認為房地產行業還是主導產業，估計年銷售額維持在12萬億元的水平，長期還是看好這個行業，感覺綠城(中國)未來還大有可為。”綠城中國董事會主席張亞東向《證券日報》記者表示，接下來“我們會更加看重營收和利潤的有質增長，未來還會保持兩位數的增長。”

談及下半場市場格局演化趨勢，中國海外發展董事會主席顏建國提出了“三個分化”：一是市場分化，一、二線和強三線城市將是主戰場;二是行業分化，房企數量將大幅減少，行業集中度將顯著提升;三是企業分化，行業容錯率下降，精準管理能力強、產品與服務口碑好的企業才能在競爭中勝出。