北京第三輪土拍收金500億元 平均溢價率超6%熱度微升

9月23日，北京第三批集中供地完成出讓，18宗涉宅用地全部成交，總成交金額500.3億元，平均溢價率超6%。據《證券日報》記者了解，本次土拍首日有10宗地塊底價成交，成交金額156.8億元;8宗地塊轉到線下競拍，第二日收金343.5億元。

“本輪土地拍賣與前兩批次收金規模基本持平(首批次收金480億元、二批次收金499.6億元)，較二批次上漲0.71個百分點，土拍熱度稍有升溫。”中指研究院土地事業部負責人張凱向《證券日報》記者表示。

對此，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄也稱，從平均溢價率來看，相較于首輪的4.46%、二輪的5.35%，本輪土拍溢價率達到最高值。相較于此前已完成三輪土拍的杭州、青島、廈門等地來看，北京本輪土拍的溢價率也處于領先地位。

競拍規則再度優化

從本輪供應的18宗地塊分布來看，豐臺區仍是供地大戶，本輪放出4宗宅地。此外，海淀、大興、房山、順義、密云等也各有涉及。

“在本輪土地供給中，超六成地塊位于‘三城一區’及產業園周邊，超七成地塊位于軌道交通沿線。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，由此可見，在維持五環至六環為主力供應區域的局面下，直面購房者通勤通達性的購房需求，與年初供地計劃中提出的“職住平衡”目標保持一致。

張大偉進一步稱，此次供地地價有漲有跌，海淀永豐、昌平北四村、石景山五里坨、房山拱辰等地塊起始樓面價上漲，大興西紅門與順義新城第5街區地塊起始樓面價下調。

值得一提的是，自第二批集中供地開始，北京逐漸形成先以預掛牌、線上競價方式對市場進行摸底，然后進一步優化改良競拍規則的習慣。以往供地中，北京超半數地塊需執行“70/90”面積限制要求，但在本輪土拍中，北京不再以此作為約束條件，土拍規則再度優化。

此外，陳霄表示，本次土拍規則較二批次還有小幅變化，比如無政府持有產權地塊出讓，其余地塊在競現房銷售面積上有所擴大，對于房企來說，有更多的發揮空間，以滿足多種購房需求。

“冷熱不均”分化明顯

在本輪土拍中，競爭較為激烈的地塊為海淀永豐地塊以及豐臺造甲村地塊，溢價率均達到15%。

據悉，在海淀永豐一宗地塊的競拍過程中，各家房企舉牌謹慎，拍賣節奏緩慢，現場多次進入三聲報價環節。在報價進入尾聲階段后，華潤置地+北京城建、建發房產互相追逐，最后競價“觸頂”，達到最高限價41.975億元，現場進入競報現房銷售面積程序。在競報現房銷售面積階段，“戰況”依然膠著。最終，中海地產成為該地塊的競得人。

“除少數地塊被爭搶外，大部分土地都接近底價成交，市場呈現‘冷熱不均’的分化現象。”張大偉表示，相比以往，土地成交價格與銷售限價的差額明顯提高了，開發商的利潤有望增加，但也給前期開發商所拿項目的定價帶來壓力。

從競拍企業來看，“當前拿地的主力仍然集中于央企、國企，少數優質民企也有參與。”陳霄表示，整體而言，本輪土拍表現不俗，但冷熱分明，優質地塊熱度依舊，同時溢價率達到三輪土拍的最高水平，可以看出市場信心正在逐步恢復，房企對北京市場仍然持長期看好態度。