十年，不過是歷史長河的一瞬，但對于中國房地產行業來說，可謂“砥礪前行正當時”。這期間，行業經歷過爆發式增長，亦從“全面開發”轉入“重點開發”，如今已步入理性成熟期，正向高質量發展階段邁進。

這十年，全國商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。這十年，優質頭部房企在資本市場的表現可圈可點，以萬科2021年的銷售額和市值為例，分別為6277.8億元和2281億元，是2012年的4.4倍和2倍。這十年，住房保障體系不斷完善，累計完成投資14.8萬億元，建設各類保障性住房和棚戶區改造安置住房5900多萬套，1.4億多國人喜圓安居夢。

1978年提出“住房商品化”模式的設想;此后，歷經40多年調整，兩大住房供應體系進一步健全，住房供應規模持續增加;直至2020年，全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米;如今，人民群眾對住房的需求已經從“有沒有”轉向“好不好”，而房地產行業也站在新舊發展動能轉換的臨界點，“居者優其屋”正成為政府、開發商和購房者所共謀的發展之路。

堅持“房住不炒”定位

促進高質量“住有所居”

住房問題關系民生福祉，一頭連著民生，一頭連著發展。

從2016年中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”至今，近6年時間，這一定位從未動搖。為打擊房地產領域的投機行為，“因城施策”下，調控政策愈發細化和精準，助力“安居夢”變為現實。

“2020年的普查數據顯示，我國家庭戶人均住房1.2間，總體上實現住有所居‘人均一間房’目標。”貝殼研究院院長李文杰向《證券日報》記者表示，實現了“有房住”之后，人們更關注能否“住好房”，讓居住生活水平與經濟社會發展相匹配，提升居住的幸福感，可謂從“住有所居”逐步邁向“住有宜居”。

在這一目標指引下，這十年，相關部門加快完善多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房制度。9月14日，中共中央宣傳部舉行“中國這十年”系列主題新聞發布會，住建部副部長姜萬榮表示，“我們強調要健全‘兩個體系’，一個是住房市場體系，另一個是住房保障體系。”

“新市民多樣化住房需求得到滿足后，有助于激發消費市場和實體經濟活力。”同策研究院執行院長張任遠對《證券日報》記者表示，隨著兩大住房供應體系不斷健全，大城市“產城融合”發展質量及“職住平衡”生活得到進一步優化。

相關目標已經明確，“十四五”期間，40個重點城市將建設籌集650萬套(間)保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

“當前主要通過各類保障性住房和增加租賃住房供應來解決大城市青年群體的‘職住平衡’問題。”李文杰表示，建議未來可以通過進一步盤活存量住宅來增加有效租賃供給，一方面，鼓勵個人業主將閑置房源入市出租;另一方面，鼓勵業主將房源交給專業化租賃機構托管。在住房發展新模式下，租賃正在走入一個確定發展空間。

從上半場解決“有房住”，到下半場滿足新市民、青年人“職住平衡”及高品質住房需求，站在需求轉變的檔口，以促進房地產行業平穩健康發展和良性循環為目標，作為行業發展參與主體之一的地產商，率先踏上轉型之路。

告別規模化開發階段

邁入專業化發展時代

除了個別年份有調整外，“量價齊漲”是中國樓市多年來的一個主要特點。2012年，全國商品房銷售面積為11.13億平方米，銷售金額6.45萬億元，2021年分別增至17.94億平方米和18.2萬億元。這期間，借助人口紅利和金融紅利，開發商挺進資本市場擴股融資，追求快周轉和規模化。

“上一個十年，房地產處于高速增長期，雖然中間有短期波動，但總體上是螺旋上升的過程，真正的拐點出現在2020年。”在業績說明會上，美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恒樂向《證券日報》記者表示。

新城控股管理層向《證券日報》記者表示，各大房企不再盲目追求高杠桿、高周轉、擴規模，轉而尋求商業模式重構和財務穩健基礎上的高質量發展。

“隨著住房需求結構發生變化，行業發展模式必然轉型。”李文杰表示，當下需求變化正牽引供給變革，行業和市場主體要實現可持續發展必須破除思維定式和路徑依賴。

“今年是房地產行業新舊模式轉化的一年。很多民營房企放慢了腳步，充分認識到需回歸理性。”在業績說明會上，旭輝控股董事局主席林中向《證券日報》記者表示，此輪調整之后，中國房地產行業將從過去高負債、高杠桿、高增長模式轉向低負債、低風險、輕資產的新模式。

顯然，地產商們已經意識到，行業將告別“以規模論英雄”的開發階段，到了該慢下來、多沉淀的歷史時刻。在近幾年業績說明會現場，“有質量的增長”，已是房企掌舵人口中高頻輸出的關鍵詞之一。

當下，房地產市場已經進入存量與增量雙軌并行發展階段，擺在開發商面前的重要課題是，在優勝劣汰的競爭格局中生存下來后，需將自身角色轉換為發展商，真正向美好生活服務商轉型，在地產相關多元化細分業務賽道發力，推動行業邁入專業化發展階段。

“過去，每年我們用當年銷售回款的10%投入到持有物業，商業、長租公寓以及物業管理三大主航道業務的現金流越來越高，這三塊業務加起來，我們力爭保持每年經營性收入30%至40%的年化增長。”龍湖集團管理層向《證券日報》記者表示，經營性物業收入的增長將對穿越周期起到穩壓器作用。

對于未來的發展戰略，“美的置業要保持自身定力，在基本盤上做好產品和服務，同時在相關多元化方面，把既有且已經鋪開的建筑科技、商業服務以及智能化培育好，形成未來對主業的補充。”郝恒樂稱。

回顧這十年，物業管理、代建、居住服務等由房地產開發領域拆分出來的細分專業化業務，均有相關企業登陸A股、H股或者美股，華潤萬象生活、綠城管理、貝殼找房等細分領域代表性企業，已在資本市場大展拳腳。

正如李文杰所示，為實現更高質量、更可持續的發展模式，房地產行業要經歷從物理空間建造商為主，逐漸發展為依托物理空間為機構和個人客戶持續提供服務的運營商、服務商為主，這也是從舊模式向新模式探索轉型的必由之路。

資本圍繞不動產服務布局

助力探索房地產發展新模式

到2021年末，我國常住人口的城鎮化率為64.72%。當下我國房地產市場已進入“增存并舉”的初步階段。圍繞存量市場的生意迎來發展契機。

“依照房地產發展規律來看，大致可分為三個階段，在不同階段，相關部門及市場主體需運用不同金融工具去驅動行業良性發展。”戴德梁行北京公司副總經理、北區估價及顧問服務部主管胡峰對《證券日報》記者表示，第一階段是快速建設時期，提升人均居住面積是主要任務，金融機構圍繞住宅業態“加杠桿”;第二階段是存量房在住房供給中的主導地位提升，市場進入“增存并舉”階段，資本開始追求依靠精細化運營提升不動產價值的資產;第三階段是市場進入不動產專業化發展階段，不動產資產證券化市場成熟，比如不動產公募REITs成為重要投資標的。

當下的中國房地產市場，正在進入第二階段和第三階段并行時刻。拋開以開發為主營業務的約180家上市房企不談，鑒于行業內專業化細分業務的市場化成長，十年來，資本市場誕生了中國社區服務運營第一股、住房服務平臺第一股、代建第一股……

值得一談的長賽道生意是物管行業。從寂寂無聞到成長為板塊市值一度超過8000億元，物管行業僅花了8年多時間。這8年間，約60家物管企業相繼登陸H股，其市盈率PE一度從個別企業的80倍“高熱”回歸到不足30倍的“冷靜”。時至今日，雖受房地產行業進入調整期影響，物管行業平均市盈率降至15倍上下波動，但毋庸置疑的是，物管公司獨立市場化運行已邁出關鍵一步，行業年收入規模已破千億元大關。

除了物管行業，房地產市場中多重參與主體也正在探索房地產發展新模式，銀行、機構投資者正逐漸加大對住宅開發之外的不動產業態的投入比例。

據戴德梁行監測數據顯示，從2019年至今，寫字樓、商務園區、工業物流以及產業地產、長租公寓等不動產投資已經成為投資者青睞的資產類型，其中，工業物流投資占投資者青睞資產比例已從2019年的2%提升至今年上半年的26%;長租公寓則同步從2%升至7%。

關于長租房市場的金融支持，今年2月27日，銀保監會、住建部聯合發布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發展的指導意見》指出，進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持。8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團首批3只保障性租賃住房(以下簡稱“保租房”)REITs在滬深證券交易所同步上市交易，這也意味著中國REITs市場建設邁出重要一步。

“首批保租房REITs打開了一道嶄新的門，為我國保租房基礎設施資產實現‘投、融、管、退’再投資的可持續發展，在有效盤活存量租賃住房資產、拓寬保租房融資渠道的實踐中具有里程碑式的意義。”胡峰表示，從2014年至今，各類不動產資產證券化產品已經發行400多單，涉及資金約8300億元，投資者對住宅之外的不動產資產關注度越來越高。

關于保租房公募REITs的未來發展，胡峰提出四點建議：一是鼓勵發行非國有出讓用地建設的保租房公募REITs，明確退出途徑;二是盡快推動各地因地制宜地制定保租房租金定價及漲幅水平相關規定;三是把與保租房不可分割的配套商業納入公募REITs領域，提高資產包的收益率;四是在全國范圍內建立起保租房項目信息披露機制，以及市級租賃管理服務平臺。

種種跡象顯示，在房地產發展新舊模式轉變之際，多位受訪者達成共識，存量市場和城市更新需求，將帶來多個細分賽道均超數萬億元的市場規模;在增量市場中，商品房銷售規模未來多年將維持在10萬億元以上的水平。

“在中國經濟高質量發展大背景下，居民住房需求不會停滯與萎縮。”李文杰表示，在居住改善大時代下，消費者對住房的核心需求除了住房物理空間的變動和增長外，更加關注居住品質和服務。鍛造多樣性和差異化的產品及服務，更好滿足不同群體的改善性需求，是穿越未來周期的確定性路徑。

那么，下一個十年，房地產行業將會如何發展?郝恒樂向《證券日報》記者表示，“未來十年，我們還是長期看好房地產行業，需求存在，這個行業就有未來，只不過是需求結構發生變化，更加注重質量和服務。我們相信，經歷短周期性壓力后，將來的供需會更加平穩健康，行業中能夠活過來的參與者，會更加理性。”