三季度北京寫字樓空置率為16.4% 市場進入3年至5年去化周期

“進入三季度，北京辦公樓市場如期出現復蘇態勢，但市場需求動力仍待提升。”9月27日，高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，2022年三季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量恢復至-6400平方米，需求強度相較二季度出現明顯改善。

據高力國際的監測數據顯示，截至9月27日，三季度北京全市場空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩定在每月每平方米336.8元。在核心子市場方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務區和高性價比的麗澤商務區出現比較積極的去化外，其他子市場空置率均呈現不同程度的上升。在產業園市場方面，受到企業退租的影響，凈吸納量為-4.9萬平方米，空置率為15.5%, 凈有效租金為每月每平方米128.3元。

“從2022年開始，北京寫字樓市場進入去化周期，這主要是由于互聯網需求逐步減少導致的，這種影響估計會持續到2023年。”高力國際華北區研究部董事陸明向《證券日報》記者表示，后市將靠需求決定走勢，從目前看，四季度預計會恢復，但看不到很強的恢復動力。

據高力國際預測，未來的一年間，北京北部的甲級寫字樓市場有近40萬平方米的新項目入市，上地和北清路的產業園市場將迎來供應高峰，總體量或將超過100萬平方米，預計互聯網頭部企業的面積整合將會持續影響2023年的望京、中關村和上地市場。

“北京市場已經進入3年至5年的去化周期，需求側強度將決定未來市場走勢。”嚴區海向《證券日報》等媒體表示，在多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場已經出現了新的產業變化，互聯網科技行業進入轉型期，主力租戶行業的需求調整將大幅增加未來市場的不確定性。

在嚴區海看來，短期內，“降本增效”是需求側的主旋律，互聯網企業的轉型只是整體產業結構調整的一個縮影。當頭部企業開始進行調整，而后續的企業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。

一邊是寫字樓供應的增加，一邊是互聯網租賃需求的減少，面對不確定的市場，不動產資產價值開始降低。恰逢此時，有些買家會關注一些大宗不動產交易標的，包括寫字樓以及其他具備升值空間的不動產資產，如產業園等。

“在北京除了看寫字樓，更多的投資人還關心生物醫藥基地等新興產業基地，這類資產交易目前利于提升市場流動性。”高力國際華北區資本市場及投資服務副董事閆寒表示。同時，陸明也向《證券日報》記者透露，物流產業園等產業地產資產近兩年交易較為活躍，投資者對該類標的一直都有較大關注度。

據高力國際監測數據顯示，2022年三季度，北京大宗不動產交易共有7宗，成交金額合計為41億元人民幣，其中，自用類型的交易占比較大，涉及資金約14億元，該趨勢與近期市場主要活躍買家的交易目的相匹配。

“具備穩定現金流以及有提升空間的辦公和商務園區項目持續受投資人關注。”閆寒表示，從成交類型來看，辦公樓的交易金額拔得頭籌，占比約83%;其中，商務園區辦公的成交合計有兩宗，占比約32%。總體而言，本季度由內資買家完成的交易在總成交金額中占比較高。

對于接下來大宗不動產交易市場的發展趨勢，閆寒表示：“國企、金融機構及新經濟類企業的自用需求依舊強勁，北京不動產大宗交易市場熱度不減。”但就北京寫字樓及不動產大宗交易中長期整體發展來看，嚴區海認為，保持審慎樂觀態度。