萬科旗下萬物云上市首日破發 涉房市場筑底遲遲難成？

作為姍姍來遲的頭部物企，萬物云(02602.HK)在市場尚未完成筑底的情況下，敲開了港交所的大門。9月29日，港股迎來年內最大IPO，萬科旗下萬物云正式在港交所鳴鑼上市。截至當日收盤，萬物云報46港元/股，較發行價49.35港元下跌6.79%，總市值約為544.9億港元。盡管相較于此前業內千億估值預期幾近腰斬，但在物管企業利益輸送、資金占用問題不斷曝出，涉房市場筑底遲遲難成的當下，萬物云逆勢拿到路條依然被看作是近期房地產市場難得的一個喜訊。

意料中的破發

萬物云上市首日破發似乎早有預兆。

根據全球發售公告，此次萬物云計劃全球發售的股份數目為1.17億股，僅占萬物云總發行股本的10%。其中，香港和國際的發售比例分別為1:9，即在香港發售股份數目為0.12億股，而國際發售1.05億股。

盡管萬物云將招股比例從行業普遍的25%下調至10%，降低了在香港的發售比例，但仍然出現了認購不足的情況。

根據此前公告，萬物云總共接獲4681份香港地區提出的有效申請，總共認購953.13萬股香港發售股份，相當于香港公開發售項下初步可供認購香港發售股份總數1167.14萬股的約0.82倍。此外，萬物云國際發售項下則獲得超額認購，國際項下認購數量約為原計劃發售總數的3.3倍以上。由于香港公開發售認購不足，萬物云未認購的香港發售股份已重新分配至國際發售，國際發售項下發售股份最終數目為1.07億股。

國際發售情況超出預期，與萬物云強大的基石投資陣容不無關系。

按發售價每股發售股份49.35港元計算及根據基石投資協議，基石投資者已認購4383.4萬股發售股份。相當于緊隨全球發售完成后萬物云已發行股本的約3.76%，及相當于全球發售項下發售股份數目的約37.56%。由此，基石投資金額約21.63億港元。

據了解，萬物云基石陣容相當“豪華”，其中包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等。

逆境上市

對于萬物云上市首日破發，萬科董事會主席郁亮似乎早有準備。在他看來，9月29日對萬物云而言，是一個全新的起點。1993年萬科發行B股，正好碰上市場最高點，七年之后B股股價才回到當初的發行價，一大批投資者被套在其中，那七年的壓力和煎熬，記憶深刻。因此萬科并不在意上市時點的估值高低，更在意它未來的長期表現。這次萬物云上市，獲得很多投資者的支持，其中包括一些長線價值投資人，站在新起點上的萬物云，將會獲得更大的發展空間。

據萬物云董事長朱保全介紹，此次發行凈籌資額約56億港元，將把其中大部分資金用于蝶城戰略中智慧物業建設，以回饋客戶。

但在包括地產分析師嚴躍進在內的業內人士看來，目前整個市場環境波云詭譎，內房股、物管股皆處于下行通道，香港市場同樣表現欠佳，此時上市并非最佳時期，萬物云屬于逆境上市，破發與否在能否成功上市面前變得不那么重要了。

同樣在港股排隊的另外一家涉房企業董秘辦負責人也直言，在國際部批條越發收緊的當下，前有大量物業企業與開發板塊利益輸送、資金占用的案例曝出，后有遲遲走不出筑底的大市場，涉房企業能夠獲得證監會與港交所的批條就是成功。“目前監管對涉房企業上市的態度依然很謹慎，之前排隊的物管企業難度很大，如果年內拿不到路條，明年6月就會有扎堆的對賭到期。”這位負責人擔憂地表示。

市值高低

在萬物云孵化之前，萬科物業已培育多年。2020年10月，萬科將培育多年的“萬科物業”正式更名為“萬物云”。彼時對于更名的原因，朱保全給出的答案是“在三十年扎根物業服務的基礎上，萬科物業公司升維為萬物云的時機已成熟”。

自此萬物云“蝶變”開始，業務板塊也融入科技基因。據悉，目前萬物云旗下主要有三大業務板塊的業務模式：社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。

9月29日上市敲鐘有一個很有趣的細節，敲鑼儀式上的六名員工代表，既有埋頭實干28年的老員工，也有被萬物梁行吸引的超高層專家;既有從社會招聘的律師合伙人，更有自己培養的應屆萬物生;既有高知算法博士專家，也有出納轉崗的物業管家。越來越多元化、技術化與知識化的人才圖譜，也表明萬物云“蝶變”的態度。

根據弗若斯特沙利文的數據顯示，按基礎物業管理服務收入計，萬物云于2021年在中國物業管理服務市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。

2022年上半年，萬物云取得營收143.5億元，同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，同比增長34.8%，商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，同比增長39.7%。

截至6月底，萬物云服務涉及住宅項目合約建面約9.3億平方米，簽約管理物業為4096個，在管建面約7億平方米，在管物業為3035個。商企和城市項目總合約建面約1.6億平方米，簽約管理項目1929個，在管項目建面約1.4億平方米，在管項目1706個。

截至晚間收盤，萬物云的總市值為544.9億港元，在港股物管板塊中排名第二，超過行業龍頭碧桂園服務的392億港元，僅次于華潤萬象生活的673.3億港元。目前港股物企第一梯隊中，保利物業總市值約234.6億港元，恒大物業總市值約248.6億港元，綠城服務總市值約170.9億港元，超過500億市值的物管企業目前也僅有兩家。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，萬物云目前的市值表現基本符合市場預期。首先，從在管面積規模及母公司市場地位來看，萬物云肯定會進入物管行業第一梯隊。其次，其在管項目的質量、運營服務能力，以及面向資本市場所講的“故事”，也受到資本市場的青睞。

與大多數同行相比，萬物云的“獨立”稍晚了一些。2020年被視為物管企業的上市元年，包括恒大物業、融創服務、華潤萬象生活等多家物管企業排隊赴港上市，彼時市場風口的風也吹得正旺，上市物企大多收獲了高估值。

而萬物云如今的上市節點錯過了最佳的“高估”期，市場也大多在談“趕個晚集”。上市破發是資本市場的博弈，萬物云在講“故事”之外，也要積極給出“漲上去”的內在價值。