沉寂多年的北京通州樓市，近期，部分高品質改善型住宅項目，成交活躍度提升。

據地產營銷人統計數據顯示，2022年1月份至8月份，北京通州區新建住宅成交2945套，均價為49182元/平方米，成交金額為170億元。從成交金額TOP20的項目來看，5個單盤銷售金額超過10億元，5個成交均價超過6萬元/平方米，成交均價超過7萬元/平方米的有1個，即位于通州核心區運河CBD板塊的春和景明，該項目目前已成為通州樓市改善型產品的標桿，去化速度較快。

“今年以來，在‘1200萬元+’量級的東部樓盤中，春和景明去化速度較快，年內單盤銷售額已經超過10億元(包含已成交待網簽房源)。”近日，在《證券日報》記者走訪通州新盤時，春和景明項目營銷負責人向記者表示，“我們項目去年11月份開盤，一共有132套房，主力戶型為180平方米，總價區間為1300萬元，現在大部分已經售完，月均銷售1.5億元以上，目前各類產品僅剩10多套。”

運河CBD規劃加快落地

通州樓市，曾一度被稱為北京樓市“晴雨表”。但自 “北京城市副中心”(以下簡稱“副中心”)的定位明確后，通州的產業發展開始全面提速。

在多個場合，相關部門都曾表態，“十四五”期間，北京城市副中心總投資規模將達到8000億元。如此估算，相當于每一天，副中心都要完成4.38億元投資。可以說，自2019年1月11日，北京市級行政中心正式遷入城市副中心后，通州就邁向嶄新時代。

《證券日報》記者在走訪過程中發現，大運河畔副中心金融生態圈已悄然成形，三峽集團、國機集團、北投集團、路孚特中國等500強企業進駐。據悉，包括平安、招商、農行、華夏、郵儲總部、北京銀行總部等多家銀行在內，近300家頭部金融企業競相進駐，高知高智的城市精英加速集聚。

從發展規劃看，在副中心快速蛻變的各板塊中，運河CBD是建設速度最快、呈現狀態最成熟的片區。政商遷址、五河七園、亞洲最大交通樞紐、環球文旅度假、自貿區發展高地等資源，七大千億元量級產業總部匯聚，將帶動40萬高精尖人群進駐。

“隨著副中心建設提速，產業、文化、醫療、教育以及交通等配套日趨完善，高精尖人才也正在進駐，隨之而來的是‘職住平衡’需求的增加。”上述春和景明項目營銷負責人表示，就目前而言，與副中心未來發展價值相匹配的高品質改善型住宅供應較少 ，但實際需求較大，因此此類項目今年去化速度較快。

據合碩機構統計數據顯示，截至目前，北京通州區僅有7093套商品住宅庫存，其中64%是單套面積小于120平方米的中小戶型，83%住宅的面積小于150平方米。

“副中心規劃落地以前的通州，缺少產業，住房供應以剛需和改善型樓盤居多，主要承接市中心的外溢居住需求。”上述營銷負責人表示，在運河CBD區域內，近五年來大戶型且單價“7萬元+”以上的新建住宅僅有兩個，除了已經售罄的珠江闕外，另一個是石榴集團開發的春和景明，但目前各類產品剩余10多套可售，預計兩個月內清盤。

改善型住宅供應少去化快

“當下，結合副中心的定位及住宅市場產品供應角度而言，仍舊以剛需和改善型人群為主。”和碩機構首席分析師郭毅向《證券日報》記者表示，基于對通州區未來城市價值預判來看，當下高品質住宅市場的價格與其價值處在被低估的一個狀態。

從走訪獲悉的情況來看，多位受訪者表示，新房市場表現相對穩定，但二手房仍舊是交易主力，尤其在運河CBD板塊，包括高端商務公寓，總價超過1000萬元的大戶型改善型住宅供應相對稀缺，可售房源不多。

“今年以來，每個月能夠賣10多套，銷售比較穩定。”上述營銷負責人表示，在通州購買單套總價“1200萬元+”住宅的客群，30%來自通州本地客戶，40%是來自隨供職單位遷入通州帶來的客群，其余可能是來自海淀、朝陽等地。購房者以私營業主、政府公職人員、銀行金融高管為主，多是因區域內大面積產品稀缺，新盤較少，置業目的多為環境或面積改善，自住改善為主。

此外，在記者走訪過程中還發現，在距離春和景明約3公里外的金融街武夷融御也正在售。“二期房源銷售價格在6.2萬元/平方米至6.8萬元/平方米之間，戶型面積為125平方米至180平方米之間為主。”該售樓處銷售人員向《證券日報》記者表示。不過，可能由于記者到訪樓盤時是中午，并沒有在售樓處看到購房者，銷售人員接待客戶態度也很冷淡。但從年內成交數據來看，該盤今年前8個月成交27億元，目前為通州區內單盤成交額最高樓盤。

至于通州樓市接下來的走勢如何?有不愿具名人士向《證券日報》記者表示，“從規劃產業量級角度看，參考北京國貿CBD、上海陸家嘴的發展軌跡可知，運河CBD板塊房價有望突破‘10萬元+’，若產業全部落地，區域內房價將會上浮，但仍需時間。”