樓市迎密集調控 政策疊加有助強信心穩(wěn)預期

國慶假期的前兩天，房地產(chǎn)市場密集迎來3項調控舉措。其一是9月29日，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。其二是9月30日，人民銀行下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。其三是9月30日，財政部、稅務總局發(fā)文支持居民換購住房個人所得稅退稅。2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

上述舉措出臺，表明政策層面積極以金融、財稅方面的調整力促房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。階段性調整差別化住房信貸政策的舉措意味著一些城市可以下調首套住房貸款利率，減輕購房者的還貸壓力。首套個人住房公積金貸款利率的下調同樣能夠為繳存職工減少一定購房資金壓力。“賣一買一”退個稅的優(yōu)惠則將有助于調動改善性需求的購房積極性。

這些舉措均指向降低剛需和改善性住房需求的購房資金成本，政策疊加有助于為當前正在企穩(wěn)的市場注入動力，有望增強購房者信心，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期。

這是一段時間以來各項穩(wěn)樓市舉措的再升級。今年以來，在房地產(chǎn)市場總體出現(xiàn)下行趨勢的情況下，有關部門和各地積極出臺調控政策穩(wěn)定市場，包括取消限購、放松限貸、降低首付比例、給予購房補貼等。利好房地產(chǎn)市場的政策舉措力度大、種類多，隨著因城施策調控逐步深入，政策越發(fā)精準和精細。廣州、北京等城市重點針對二手房買賣出臺了帶押過戶、連環(huán)單業(yè)務并行辦理等舉措，破解二手房交易痛點，有助于活躍市場交易。四川等多地提出對多孩家庭放寬購房資格條件。

政策加碼，市場反響幾何?分化仍是當前房地產(chǎn)市場較為明顯的特征。9月和10月，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)銷售旺季。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均加大了推新盤和促銷的力度。節(jié)前房貸利率下調政策已在眾多城市迅速落地，一段時間以來持續(xù)性的利好政策能激活一部分購房需求。因此，國慶假期期間，無論是一二線，還是三四線，均有一些城市市場活躍度有較為明顯的提升。不過，也有相當數(shù)量的城市，市場依然較為冷清。而同一座城市里，也出現(xiàn)了冷熱不均的狀況，有的新房項目大賣，有的則是乏人問津。同時，受到前期一些城市新建商品住宅項目出現(xiàn)停工情況的影響，購房者對購買期房是否能如期交付仍存顧慮，轉向關注二手房，從而出現(xiàn)了一些城市二手房回暖趨勢好于新房的局面。

購房者對未來房地產(chǎn)市場的信心在很大程度上決定著市場的走向。從長遠看，信心來自于我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，對城市的住房、基礎設施、公共服務設施等仍有大量需求;城市更新、老舊小區(qū)改造等也有很大任務量。因此，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展仍有相當大的空間。從近處看，個別房地產(chǎn)項目出現(xiàn)停工，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張，這些均影響了購房者的信心。目前，這種情況正在得到扭轉，住房和城鄉(xiāng)建設部等有關部門出臺了專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付;在地方政府的推動下，一些城市的“保交樓”也取得積極進展。

可以看到，政策“組合拳”正在逐步顯現(xiàn)效果，不斷修復市場信心。隨著房地產(chǎn)調控政策工具箱的不斷打開，各地相關配套措施進一步落地，購房者的信心和積極性有望繼續(xù)修復，房地產(chǎn)市場有望進一步企穩(wěn)回升。要強調的是，政策疊加旨在促進市場企穩(wěn)，重點均在更好滿足剛需和改善性需求。對于一線熱點城市，仍要牢牢堅持“房住不炒”定位，避免投機炒作卷土重來。