公募REITs二級市場今年表現疲軟，27只上市產品年內平均下跌超過5%，僅有2只產品年內實現正收益。

今年以來REITs二級市場的調整受多方面因素影響，一是部分REITs產品運營業績不達預期與投資人悲觀情緒共振所致；二是與目前REITs投資人群體相對單一以及投資行為趨同導致的放大效應相關。當前來看，隨著二級市場價格的下跌以及基本面的逐步改善，部分REITs產品的投資價值逐漸顯現。

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不過，一些機構人士指出，長期來看，目前公募REITs面臨著專業機構投入匱乏、流動性不足等問題，二級市場價格更多被短期資金左右，市場深度建設仍需要進一步加強。

基本面疲軟，公募REITs持續下跌

公募REITs的投資者今年體驗不佳。Wind數據顯示，已經上市的27只產品中，年內有25只價格下跌，平均跌幅達到5.14%。

其中建信中關村(000931)產業園REIT年內下跌超過18%。另外中金安徽交控REIT、平安廣州交投廣河高速REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、華夏中國交建(601800)高速REIT等產品跌幅也超過10%。

價格的下跌和基本面變化具有較強的相關性，受到疫情影響，公募REITs的底層資產近兩年不少業績不佳。根據上市公募REITs年報統計，受所在地區的經濟發展狀況以及國內宏觀經濟環境、四季度貨車通行費減免10%的政策等因素影響，高速公路行業在2022年整體表現不佳，相關產品平均可供分配金額和收入完成率分別為83%和84%。

“今年以來二級市場出現較大回落，是不同REITs運營表現差異化在二級市場的表現，部分REITs 在2023年一季度經營表現不及預期，出租率等關鍵指標出現下滑，二級市場價格出現相應下跌。”第一創業(002797)有關負責人在接受證券時報·券商中國記者采訪時表示。

華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆表示，公募REITs底層資產經營業績、市場利率水平、投資人預期等一系列因素都可能影響公募REITs二級市場價格表現。此外，隨著機構投資者占比提升，投資人階段性行為趨同，受多重因素影響，普遍較為謹慎。

華金證券創新資產管理總部總經理杜鵬也指出，今年公募REITs二級市場的表現受底層資產的影響，包括新冠疫情對項目運營的影響、產業園換租期的集中出現、2022年項目運營的業績情況等等。

不過，隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇。目前，不少產品價格已處在價值洼地區間，產品分派率相較其他可比金融產品收益率具有一定吸引力，隨著后續業績逐步修復，長期投資價值將逐步顯現。

流動性難題待解

除了底層資產的變化，不少機構人士在接受證券時報·券商中國記者采訪時坦言，流動性難題也困擾公募REITs市場。

從Wind數據來看，2021年公募REITs上市初期，全年換手率高達18.99%，到了2022年便下降至1.43%。今年以來，除了3月份因為中信建投(601066)國家電投新能源REIT和中行京能光伏REIT上市帶來的成交攀升以外，其他幾個月的換手率都低于2022年的全年平均水準。

流動性不足一方面是因為市場整體容量較小，導致大部分資金無法自由進入。目前公募REITs市場累計首發規模約為1000億元，單只產品平均規模約為34億元左右。在此背景下，有限的流動性顯然會限制資金的自由進入。比如，5月19日，全市場成交2.01億元，換手率為0.57%，僅有兩只產品成交超過1000萬元，規模龐大的機構資金顯然無法充分參與。

同時，德邦資管有關負責人還指出，公募REITs還面臨投資者結構相對單一，權益投資者很少，投資行為趨同，無法形成多空對沖格局的問題。

從數據上來看，2021年以來，個人投資者一直在持續退出公募REITs市場，以博時招商蛇口(001979)產業園REIT為例，2021年年報披露個人投資者持有份額181511份，到了2022年年報，便僅有133816份。整體來看，2021年年報、2022年中報和2022年年報各REITs披露個人持倉占比分別為9.1%、9.7%、6.8%。

“投資者群體對REITs的理解有一個由淺入深的過程，前期對基本面的關注不夠，研究得不透，更多以透只政策紅利心態參與，缺乏清晰的投資框架。”前述德邦資管負責人表示。

杜鵬在采訪中則表示，市場缺乏長期投資資金以及市場流動性，實際是公募REITs二級市場持續波動的根本原因。目前的公募REITs二級市場還不是一個成熟的市場，投資人結構尚不完善，市場的波動并不理性。公募REITs發展初期流通盤小、流動性有限的市場基礎，使得市場的敏感度較高，少量交易產生的影響往往帶動了市場走向。

機構定價尚待加強

雖然目前來看，公募REITs市場以機構參與者為主，但是機構參與者本身在一二級市場上的投入都相對有限。

“目前REITs市場流通盤規模整體偏小，截至2023年4月底流通盤規模410多億元，很多機構未配備專門研究人員或配備不足，導致投資人對REITs研究不夠深入、對基本面分析不全面，且由于是創新品種，相關實戰經驗缺乏，REITs定價的錨難以確定，市場也較難形成清晰的投研框架。”前述德邦資管負責人表示，加之不少機構偏短期的業績考核機制與REITs偏中長期優勢的屬性錯配，加劇了二級市場的波動，導致目前REITs二級市場的操作難度加大。

杜鵬也提出了類似的觀點，他表示，自公募REITs上市以來，各類投資機構也在陸續進入和了解市場，相應的投資研究工作大部分也都是在摸索、學習、實踐階段，并且出于人力成本和資產規模大小的對比考量，也多是以兼顧的方式進行，成立專門REITs團隊專注該類資產投資研究的機構并不多，所以投研覆蓋不足并不是REITs二級市場小導致的，而是投資機構REITs投研團隊發展過程中的特點、是機構本身的戰略選擇。

“當普遍的機構投資人不能完全認識和理解REITs市場，不能理性判斷這類資產特征的時候，在市場受到一定沖擊時，投資人可能就會出現非理性的投資交易行為，進而放大市場波動，也會影響產品的定價。”杜鵬說。

不過，機構人士對公募REITs市場的發展仍然充滿期待。莫一帆表示，我國公募REITs市場仍在不斷發展和完善，參考境外成熟REITs市場的發展歷程，也經歷過在市場發展初期市值規模偏小和波動較大的階段。隨著我國公募REITs市場不斷發展，各類投資者和市場主體持續引入，底層資產類型和數量逐步增加，公募REITs市場規模將有望實現較快速度增長，機構投資者投研覆蓋也將相應加強。

“未來，隨著公募REITs市場不斷發展壯大、配套制度的不斷完善、多空平衡機制的展開、ETF及相關衍生品的發展，上述市場發展的短期因素將有望得到改善。”博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄說。

校對：王錦程